房地產開發企業在開發、銷售商品房的過程中，是否需要繳納房產稅和城鎮土地使用稅，是業界普遍關注的一個稅務問題。這并非一個簡單的“是”或“否”的答案，其納稅義務因商品房所處的不同階段——持有待售、已售出或自用——而有本質區別。

核心原則：產權歸屬與使用狀態決定納稅義務

根據中國現行稅收法規，房產稅和城鎮土地使用稅的納稅義務人通常是房屋的產權所有人和土地的使用權人。因此，判斷房地產開發企業是否需要就商品房納稅，關鍵在于明確在特定時點，商品房的產權（或實質控制權）及對應的土地使用權歸屬于誰，以及該房產的用途是什么。

分階段解析納稅義務

1. 開發建設至竣工備案階段（作為存貨持有）
在此階段，商品房作為企業的“開發產品”（即存貨），尚未進行銷售。企業持有這些房產的目的是為了出售，而非自用或出租。

• 房產稅：根據《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發〔2003〕89號）規定，房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅。但這里有一個重要例外：如果房地產開發企業在出售前已經自用、出租或出借，則從自用、出租或出借之次月起，需按規定繳納房產稅。
• 城鎮土地使用稅：根據《財政部 國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納。因此，在整個開發建設期間，只要土地使用權在開發企業名下，企業就需要為該項目所占用的土地繳納城鎮土地使用稅。直至商品房銷售后，土地使用權發生轉移。

2. 商品房銷售完成（產權轉移）后
當房地產開發企業與購房者簽訂買賣合同，完成不動產登記（辦妥產權過戶）后，商品房的產權和相應的土地使用權便轉移給了購房者。

• 房產稅：此后，該商品房的房產稅納稅義務人轉變為購房者（業主）。如果該房產用于自住，根據現行政策，個人所有非營業用的房產免征房產稅；如果用于出租或經營，則由業主（產權人）繳納房產稅。
• 城鎮土地使用稅：土地使用權隨之轉移，房地產開發企業作為原土地使用人的納稅義務終止，新的土地使用人（業主群體，通常由物業服務企業或業委會代管）成為潛在的納稅義務人。對于住宅小區，法律暫無明確規定由業主直接繳納，通常與房產稅一樣，對個人自住部分有免稅安排，而公共部分可能涉及其他規定。

3. 房地產開發企業自持物業（如自用辦公樓、出租的商業地產）
如果房地產開發企業將開發完成的商品房轉為自用（如作為公司辦公樓）或長期出租（如作為持有型商業項目經營），那么這些房產的性質就從“存貨”轉變為“固定資產”或“投資性房地產”。

• 房產稅：企業必須從開始自用或出租的次月起，以房產原值或租金收入為計稅依據，計算繳納房產稅。
• 城鎮土地使用稅：企業仍需為其自持物業所占用的土地，繼續繳納城鎮土地使用稅。

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房地產開發企業對其開發的商品房：

• 城鎮土地使用稅：在持有土地使用權期間（即從取得土地至銷售過戶前）持續繳納，銷售完成后義務終止。
• 房產稅：在商品房作為存貨待售期間，原則上不繳納；但一旦發生自用、出租或出借行為，則需從次月起繳納。商品房銷售并過戶給業主后，開發企業的房產稅義務解除。

因此，企業財務和稅務人員必須清晰界定每一處房產的當前狀態，準確劃分征免界限，以確保依法履行納稅義務，規避稅務風險。